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专家谈雄安土地制度改革:征收改征租 出让改出

土地流转 2019-04-27 16:30159未知村民自治信息网

  土地制度将在雄安新区的建设中扮演非常关键的角色。认真总结和借鉴以往改革中存在的农民失地问题、粗放型土地利用问题以及土地财政、房地产市场畸形等问题,更有助于用新型发展理念和创新政策把雄安建设成为新城改革试验区。

  笔者建议,雄安新区土地制度改革的主线应该是“以土地征租代替土地征收,以土地出租代替土地出让”。所谓以土地征租代替土地征收,就是国家不再征收农民集体的土地,而改成强制租赁农民集体的土地,每年向农民集体支付地租,并将租金直接落实到失地农民的每家每户。所谓以土地出租代替土地出让,就是国家不再一次性收取土地出让金,而是分年度收取土地租金。如果实现以上改革,将能实现国家、集体、企业、农户、居民各方共赢,彻底根除现行土地制度存在的各种问题。

  一是被征地农民的长远生计能够得到切实保障。“征收”改“征租”、“出让”改“出租”后,农民可源源不断地得到土地财产性收入——土地租金,再加上劳动所得,就会进入“中产阶层”,真正成为工业化城市化的受益者,“土地城市化快于农民城市化”的问题也将不复存在。如此,目前发展中国家普遍存在的贫民窟、犯罪、失业等问题就不会出现,各界担心的“中等收入陷阱”、“拉美陷阱”等问题也不复存在,从而为平稳实现工业化城市化扫清了最大障碍。同时,执行统一的地租标准,也避免了集体之间、农户之间为征地补偿而发生的相互攀比的问题,由此引发的争议甚至大规模上访的问题也将不复存在。

  二是可以根除地方政府和农民集体的卖地冲动。“土地出让”改为“土地批租”后,地方政府的一次性土地收入就变成了年度土地租金总收入扣除付给农民的年度土地租金总支出后的土地出租净收益。土地收益在财政收入中的比重将大大降低,土地财政问题也将不复存在,习总书记关于“不搞土地财政”的要求就会得到真正落实。“土地征收”改为“土地征租”后,农民集体从政府能够得到的只是每年的地租,而不是一次性的巨额土地征收补偿金,而且大部分的地租将直接落实到户。如此,就会有效遏制地方政府和村组集体占地卖地冲动,从而有利于耕地资源的保护,有效防止腐败行为的发生。

  三是避免地方政府、农民集体、失地农民透支未来土地收益。现行的土地出让制度,将透支未来五十至七十年的政府土地收益,使未来地方政府面临没有土地收益的窘迫局面。同时,在现行土地出让制度下,政府收取的只是未来几十年的土地贴现价格,而把因经济增长而形成的土地增值收益拱手交给了土地使用者。实行土地出租制度后,国有土地收益就会细水长流,源源不断地流入各届地方政府,国家也会享受土地增值收益。“土地征收”改为“土地征租”后,也能避免村组集体透支未来土地收益,避免村组领导人的短期行为,保证村组集体能够源源不断地取得发展资金。同时,被征地农民逐年领取租金,而不是得到一次性补偿,就会大大减少因一夜暴富而出现的社会伦理问题,比如将一次性补偿费很快花光再上访请求救济、家庭成员为补偿费的分配而发生纠纷等。

  四是大大降低地方政府、企业和居民的负担。改“土地征收”为“土地征租”后,就免除了地方政府一次性征地支出,不需政府支付安置补助费,从而就会大大降低征地成本。改“土地出让”为“土地出租”后,企业和购房者无需一次性支付地价,只需缴纳土地年租即可,从而会大大降低企业的生产压力和居民的生活压力,有利于实现“居者有其屋”、“住有所居”的目标。相应地,曾经炒得沸沸扬扬的房价地价问题也就不复存在。如此,习总书记关于雄安新区要“严控房地产开发”的要求才能切实得到落实。

  五是保证国家持续调控土地的能力。在现行土地出让制度下,土地一旦出让给土地使用权人,国家再想收回就会异常艰难,需要付出巨大的代价。长三角、珠三角已经出现类似苗头,有的地方政府竟然以近十倍的原价才从土地使用权人手中收回了土地。如此,国家就会失去调控土地的主动权,对未来国家经济社会的发展造成不利影响。如果实行国有土地出租制度,国家收回土地就不会付出太大的代价,从而就会增加调控土地的灵活性。

  六是大大降低行政成本和减少腐败。在现行征地工作中,一次性的土地补偿费常常经过县、乡、村各个层级,很难避免层层克扣的问题,失地农民很难拿到足额的补偿金。而失地农民的安置又分为货币安置、留地安置、移民安置、入股分红等诸多形式,为此还要成立专门的机构来具体运作和管理,程序非常复杂,工作量非常大,操作起来也非常困难,还容易出现以权谋私等腐败行为。如果将安置补助费交给集体经济组织,由其开办企业来安置失地农民,实践证明也难尽如人意,多数企业未过多久就面临关门歇业的窘境,农民刚失地又失业。实行征租后,农民可以取得稳定的地租收入,无需国家再去安置。不但使国家节省了一大笔安置费,也无需再为安置问题而绞尽脑汁,从而就会大大节省行政成本。另外,在现行的土地出让制度下,为了杜绝腐败、防止国有土地资产流失和建立公平公正公开的土地市场,国家建立了严格的土地招标、拍卖、挂牌制度,设立了专门的机构,财政供养了大批人员,设定了一系列十分复杂的程序和流程,不但提高了行政成本,也提高了企业的拿地成本。如果将“土地出让”改为“土地出租”,只要定好租金标准,国土部门就可以直接与用地者签订土地租赁协议,从而将省去招标、拍卖、挂牌等一大堆麻烦事,也会大大降低廉政风险,企业拿地的成本也会相应地大大降低。

  总之,“土地征收”改为“土地征租”、“土地出让”改为“土地出租”后,国家不用征收农民的土地,农民不失去土地的所有权,国家省去了一大笔一次性的征地费,农民也不存在花光一次性的征地补偿后长远生计无保障的问题,企业也不用一次性支付巨额的地价,居民也不用为住房一次性支付巨额的地价,从而达到多方共赢。

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