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土地流转 2019-05-15 16:09146未知村民自治信息网

  中共中央、国务院日前印发的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》引发普遍关注。其中最受关注的内容之一,是《意见》中关于农村宅基地和农房的相关表述:适度放活宅基地和农民房屋使用权;鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置房屋;允许村集体在农民自愿前提下,依法把有偿收回的闲置宅基地转变为集体经营性建设用地入市。

  在宁波的农村,闲置的宅基地、农房并不鲜见。而且,宁波很大一部分宅基地和农房,已经和城市里的住房一样,有了不动产权证。产权证的样式,也和城里的一样。

  同时,相当一部分城里人梦想在山清水秀的农村能拥有自己的一块地、一套房,闲暇时候可以去村落里接接地气、放松放松。

  那么允许闲置宅基地入市后,城里人可以实现这样的梦想吗?答案依然是不可以。

  2017年,宁波市印发《宁波市农村宅基地及住房确权登记发证工作实施方案》,提出力争到2019年年底前基本完成符合条件的农村村民住房确权登记工作。

  记者昨日从宁波市自然资源和规划局自然资源确权登记部门了解到,宅基地方面,最新的统计数据是,全市农村宅基地已累计登记发证108.29万户;农房方面,至2018年底,全市共完成农房登记发证51.28万户,符合农房登记条件农户登记率达76%。

  国家发改委规划司处长刘春雨日前在解读《意见》时说:“稳慎改革农村宅基地制度,要注意的是城里人到农村买宅基地的口子不能开,按规划严格实行土地用途管制的原则不能突破,严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。”

  那么盖在宅基地上的农村房屋是否可以买卖?浙江万里学院法学院院长盛钢教授在接受记者采访时说,根据司法实践以及法理逻辑,买农村房屋需要具备以下四个条件:农村房屋的受让对象是同一集体经济组织的成员;受让人没有其他房产;该转让房屋建造合法,是经过批准建造的,并且该受让房屋必须符合当地规定的标准;房屋买卖应当申请并经集体经济组织批准同意。

  城镇居民显然不是农村集体经济组织的成员,第一个条件就过不了关,因此购买农村房屋同样是不允许的。

  不过,城里人和村民私下里买卖农房的现象一直存在,那么这种买卖有没有风险呢?

  前些年,慈溪法院审理过多起城里人到乡下买农房、多年后村民反悔想要回房子的买卖纠纷。

  其中一起官司发生在2016年。当年7月,村民老田夫妻将15年前花1.9万元买了他家3间半旧宅的老黄告上法庭,诉请法院判令确认双方15年前签订的房屋买卖契约无效,老田自愿退还当初购房款,并要求老黄归还房屋。

  因为买房时候老黄是城镇户口,最终法院判决房屋买卖契约无效,老黄取得的房产应当返还老田家。后来老黄提出反诉,要求老田夫妻补偿毁约造成的房屋装修、购房款利息以及因房屋价格上涨而带来的另行购房的损失等共计80万元,最后法院判决老田夫妻赔偿老黄约15万元。

  不独宁波,法律界人士表示,近些年全国各地都有很多因卖出的农房大幅升值或要拆迁、村民起诉要求买主归还房屋的案例。如果买主是城镇户口,基本上会被判决买卖无效、归还房屋。

  小概率“例外”情况也有——村民输了官司的,主要是农村集体土地已经被征用为国有用地,房屋所在地的村集体经济组织全部成员也已转为城镇居民。这种情况下,农村非本集体经济组织成员间不得买卖农村房屋的规定,就不适用了。

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